Zurück zur Übersicht

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Für die meisten Menschen dient die Wohnung als Rückzugsort und Ort der Entspannung. Allerdings können manchmal unerwartete Umstände auftreten, die die Qualität des Wohnens erheblich beeinträchtigen. So kommt es beispielsweise immer wieder vor, dass sich in Wohnräumen Schimmel oder das sogenannte „Fogging“, also schwarze Ablagerungen bilden. Aber auch andere Umstände, welche die Wohnqualität beeinträchtigen sind denkbar, wie beispielsweise Ungeziefer im Keller, eine nicht funktionierende Dusche oder Heizung.

Bei Auftreten von Mängeln stellt sich dann die Frage, ob der Mieter verpflichtet ist, den vollen Mietzins zu bezahlen, obwohl die Nutzung des Mietobjekts nur eingeschränkt möglich ist. Grundsätzlich schuldet der Mieter den vollen Mietzins nur, wenn die vollständige Nutzbarkeit des Objekts gegeben ist. Tritt hingegen ein Mangel auf, der die Nutzbarkeit der Wohnung einschränkt, ist der Mieter zur angemessenen Minderung der Miete berechtigt. Gleiches gilt, wenn die Wohnung bestimme Eigenschaften nicht aufweist, die laut Mietvertrag zugesichert sind. Das Recht zur Mietminderung bleibt dann so lange bestehen, wie die Einschränkungen andauern. Wichtig ist allerdings, dass der Vermieter vom Mieter über den auftretenden Mangel informiert werden muss. Es empfiehlt sich hierbei, dem Vermieter den Mangel schriftlich anzuzeigen und diesen zur Beseitigung aufzufordern. Mit Entstehen des Mangels kann die Miete bereits bis zum Zeitraum der Beseitigung des Mangels gemindert werden.

Eine Mietminderung kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Bei einer unerheblichen Beeinträchtigung wie beispielsweise einer defekten Glühbirne im Flur oder minimaler Risse in der Holzdecke, kommt eine Mietminderung nicht in Betracht. Eine solche scheidet ebenfalls aus, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages gekannt hatte.

Welche Höhe für eine Mietminderung angemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da es auf den Einzelfall und die konkrete Beeinträchtigung ankommt. Insbesondere spielen die Art und der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung genauso wie die Dauer und die Häufigkeit der Beeinträchtigung eine wesentliche Rolle. In der Rechtsprechung haben sich verschiedene Mietminderungstabellen etabliert, welche als Anhaltspunkt für die Höhe der Minderung dienen können.

Allerdings kann eine Mietminderung auch risikobehaftet sein. Stellt sich nämlich zu einem späteren Zeitpunkt heraus, dass die Mietminderung entweder generell oder in der geltend gemachten Höhe nicht zulässig gewesen ist und sind hierdurch Mietrückstände aufgelaufen, welche zwei Monatsmieten überschreiten, so besteht für den Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Daher sollte, bevor die Miete gemindert wird, unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden. Gerne stehen wir Ihnen diesbezüglich und in weiteren Fragen des Mietrechts zur Verfügung.